Wenn Sie in Spanien eine Immobilie kaufen, spielt der Notar (notario) eine entscheidende Rolle beim Abschluss des Kaufs. Im Gegensatz zu Deutschland, wo der Notar häufig überprüft, ob alles rechtlich korrekt ist, liegt die Verantwortung in Spanien oft eher beim Käufer selbst. Der Notar ist jedoch verpflichtet, dafür zu sorgen, dass der Kaufvertrag korrekt abgefasst ist und die Übertragung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen erfolgt. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Notar automatisch Ihre Interessen schützt. Daher ist es oft ratsam, neben einem Notar auch einen unabhängigen Anwalt hinzuzuziehen.
Was macht der Notar beim Kauf einer Immobilie?
Der Notar ist in Spanien ein unabhängiger Beamter, der dafür sorgt, dass der Kaufvertrag (escritura pública de compraventa) rechtsgültig erstellt und unterzeichnet wird. Er oder sie ist bei der Übertragung anwesend und sorgt dafür, dass alle Parteien – Käufer, Verkäufer und eventuelle Vertreter – verstehen, was sie unterschreiben.
Die wichtigsten Aufgaben des Notars sind:
Erstellung der Kaufurkunde
Der Notar erstellt die offizielle Urkunde, in der die Details des Kaufs aufgeführt sind: der Preis, Angaben zum Käufer und Verkäufer, Beschreibung der Immobilie, eventuelle Hypotheken und Besonderheiten bezüglich der Zahlung.
Bestätigung der Identität und Befugnis
Der Notar überprüft, ob die Parteien, die die Urkunde unterzeichnen, tatsächlich zum Kauf oder Verkauf befugt sind. Dazu sind Reisepässe, NIE-Nummern (Número de Identificación de Extranjero) und andere Dokumente erforderlich.
Registrierung der Urkunde
Nach der Unterzeichnung leitet der Notar die Urkunde an das spanische Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) weiter, damit Sie offiziell als Eigentümer registriert werden.
Überprüfung offener Schulden
Der Notar prüft, ob Hypotheken, Pfändungen oder offene Schulden auf der Immobilie lasten. Allerdings handelt es sich hierbei oft um eine oberflächliche Prüfung; ein Anwalt kann dies ausführlicher untersuchen.
Was prüft der Notar – und was nicht?
Viele Menschen glauben, dass der spanische Notar die gleiche Rolle wie in den Niederlanden hat, aber das ist nicht ganz richtig. Der Notar überprüft eine Reihe wesentlicher Punkte, wie zum Beispiel:
Ob der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist
Ob ausstehende Hypotheken oder Schulden registriert sind
Ob der Kaufpreis korrekt angegeben ist
Ob die Immobilie die Grundvoraussetzungen für die Übertragung erfüllt
Was der Notar in der Regel nicht tut:
Überprüfen, ob die Immobilie mit den richtigen Genehmigungen gebaut wurde
Überprüfen, ob es illegale An- oder Umbauten gibt
Untersuchen, ob beispielsweise kommunale Steuerschulden offen sind
Aufgrund dieser Einschränkungen ist es besonders wichtig, dass Sie selbst oder über einen Anwalt eine umfassende Due Diligence durchführen, bevor Sie unterschreiben.
Welche Dokumente benötigen Sie für den Notar?
Bevor Sie zum Notar gehen, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen, müssen Sie eine Reihe von Dokumenten mitbringen:
Gültiger Reisepass oder Personalausweis
NIE-Nummer (obligatorisch für Ausländer, die eine Immobilie kaufen)
Zahlungsnachweis oder Bankscheck
Bürgschaftserklärung, wenn Sie mit einer Hypothek kaufen
Versicherungsnachweis beim Kauf mit Hypothek
Gegebenenfalls eine Vollmacht, wenn jemand in Ihrem Namen unterschreibt
Der Notar wird auch Dokumente vom Verkäufer anfordern, wie z. B. den Eigentumsnachweis, Katasterdaten und den Nachweis über die Zahlung der lokalen Steuern.
Was kostet ein Notar in Spanien?
Die Kosten für den Notar in Spanien sind gesetzlich geregelt und liegen in der Regel zwischen 0,5 % und 1 % des Kaufpreises der Immobilie. Für eine Immobilie im Wert von 200.000 Euro zahlen Sie durchschnittlich zwischen 1.000 und 1.800 Euro.
Der endgültige Preis hängt ab von:
dem Kaufwert
der Anzahl der Seiten der Kaufurkunde
der Anzahl der unterzeichnenden Parteien
der Eintragung einer Hypothek (zusätzliche Kosten)
Beachten Sie, dass die Notarkosten nur einen Teil der Gesamtkaufkosten ausmachen. Denken Sie auch an die Grunderwerbsteuer, die Katasterkosten und eventuelle Anwaltskosten.
Obwohl ein Notar obligatorisch ist, vertritt er nicht automatisch Ihre Interessen. Er sorgt nur dafür, dass der Kaufvertrag korrekt abgefasst und rechtsgültig ist, prüft aber nicht immer mögliche Risiken.
Ein spezialisierter Anwalt kann hingegen:
Eine umfassende Prüfung von Genehmigungen, Schulden und rechtlichen Beschränkungen durchführen
Überprüfen, ob es keine versteckten Ansprüche oder Erben gibt
Den Vorvertrag oder Kaufvertrag lesen und verhandeln
Sicherstellen, dass Sie nicht mit unerwarteten Kosten oder Problemen konfrontiert werden
Insbesondere bei älteren Wohnungen, renovierten Häusern oder beim Kauf über einen Bauträger ist die Hinzuziehung eines Anwalts sehr zu empfehlen.
Quelle: Agenturen
