Die Bank von Spanien hat am Mittwoch (10.05.2023) davor gewarnt, dass einige der im künftigen Gesetz über das Recht auf Wohnen vorgesehenen Maßnahmen, wie etwa die Mietpreiskontrolle, mittelfristig unerwünschte Auswirkungen haben und das Angebot und die Qualität von Mietwohnungen verringern könnten.
Die Aufsichtsbehörde betont, dass das künftige Gesetz mehr Gewicht auf die notwendige Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen durch eine stärkere Zusammenarbeit zwischen öffentlichem und privatem Sektor, eine schrittweise Erhöhung des öffentlichen Wohnungsbestands und größere steuerliche Anreize für diejenigen, die Wohnungen mit Preisnachlässen in angespannten Gebieten mieten, legt. Dem Jahresbericht zufolge könnten einige der vorgesehenen Maßnahmen, wie z.B. die Mietpreiskontrolle, mittelfristig jedoch unerwünschte Auswirkungen haben.
Das neue Gesetz sieht Maßnahmen vor, die die Aktualisierung der Mietpreise begrenzen, sowie die Möglichkeit für die zuständigen Gebietsverwaltungen, die es für angemessen halten, die Mietpreise in Problemgebieten zu begrenzen. In diesem Zusammenhang wurde in der Wirtschaftsliteratur darauf hingewiesen, dass Preiskontrollen in regulierten Gebieten zwar zu einer kurzfristigen Senkung der Mietpreise führen können, dass diese Politik aber auch negative Auswirkungen auf das Mietangebot und eine Segmentierung des Immobilienmarktes haben kann.
Zu den angebotsseitigen Reaktionen gehören eine Verringerung der Anzahl und der Qualität des verfügbaren Wohnraums, Veränderungen in der Zusammensetzung des Angebots und Preissteigerungen in nicht regulierten Segmenten, wobei diese Auswirkungen und ihr Ausmaß bei längerer Beibehaltung der Kontrollen stärker ins Gewicht fallen.
Im Falle Spaniens deutet die verfügbare Analyse der jüngsten Erfahrungen in Katalonien darauf hin, dass die durchschnittlichen Mietpreise kurzfristig sinken und sich die Zusammensetzung des Angebots in gewissem Maße ändert, aber die Bank von Spanien ist der Ansicht, dass die Anwendung dieser Politik in einem pandemischen Kontext eine Bewertung erschwert.
Abgesehen von der notwendigen Ankurbelung des öffentlichen Mietangebots vertritt die Bank von Spanien die Auffassung, dass das derzeitige „beträchtliche“ Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auch eine entscheidende Unterstützung des privaten Mietangebots erfordern könnte.
Das von Pablo Hernández de Cos geleitete Gremium ist außerdem der Ansicht, dass es „ratsam“ wäre, Maßnahmen zu vermeiden, die die Preissignale asymmetrisch verzerren, die tatsächliche Rechtssicherheit von Hauseigentümern bei Mietwohnungen zu stärken und die regulatorische Unsicherheit auf diesem Markt zu verringern.
Ergänzend dazu könnten nach Ansicht des Instituts steuerliche und ordnungspolitische Maßnahmen in Betracht gezogen werden, um das Angebot an Mietwohnungen durch den professionalisierten Privatsektor zu erhöhen. Insbesondere die Einführung steuerlicher Anreize, die an die Beibehaltung eines bestimmten Anteils von Mietwohnungen zu reduzierten Preisen geknüpft sind, oder die Lockerung der städtebaulichen Vorschriften auf lokaler Ebene, die die Nutzung von Grundstücken und Immobilien für Wohnzwecke einschränken und an Bedingungen knüpfen, in gefährdeten Gebieten.
In jedem Fall hält es die Banco de España für „grundlegend“, die Fähigkeit der neuen Wohnungsbauregelungen, nach ihrer Verabschiedung ihre Ziele tatsächlich zu erreichen, streng zu bewerten, und sieht die Notwendigkeit, auf die Anzeichen für das Auftreten der genannten negativen Auswirkungen zu achten.
Die Aufsichtsbehörde analysiert auch das „sehr signifikante“ Wachstum des Mietwohnungsmarktes in Spanien in den letzten Jahren, mit einem Anstieg von etwa 800.000 Haushalten und 2 Millionen mehr Menschen in Mietwohnungen zwischen 2011 und 2021. Der Prozentsatz der spanischen Haushalte, deren üblicher Wohnsitz eine Mietwohnung ist, steigt dabei auf 24,2 % im Jahr 2021, liegt aber immer noch unter dem Durchschnitt der EU-27 von 30,1 % oder dem Durchschnitt des Euroraums von 34,2 %.
Was den Anstieg der Mietpreise betrifft, so erklärt die spanische Zentralbank, dass dieser vor dem Hintergrund eines eingeschränkten Angebots stattfindet, das auf die begrenzte Ausweitung des öffentlichen Angebots an Sozialmieten und das Aufkommen alternativer Nutzungsmöglichkeiten von Wohnraum zurückzuführen ist.
Nach Schätzungen des Ministeriums für Verkehr, Mobilität und die städtische Agenda (2023) würde der Bestand an Sozialmietwohnungen in öffentlichem Besitz rund 290.000 Wohnungen betragen, in denen 1,6 % der Haushalte leben würden. Diese Zahlen stehen im Gegensatz zum sozialen Mietwohnungsbestand in anderen europäischen Volkswirtschaften, deren Anteil am Gesamtwohnungsbestand im EU-Durchschnitt bei 7,5 % liegt und beispielsweise in Frankreich (14 %), dem Vereinigten Königreich (16,7 %) und den Niederlanden (34,1 %) beträchtliche Werte erreicht.
Quelle: Agenturen
