Von September bis Februar hat das Stadtplanungsamt der Stadtverwaltung von Palma auf Mallorca die Umwandlung von acht Büros in Wohnungen genehmigt. Die Förderung der Telearbeit und die Rentabilität sind die Hauptgründe für diese Umnutzung in einer Zeit, in der das Wohnungsangebot zu erschwinglichen Preisen völlig verschwunden ist, während die Preise ihre historische Eskalation fortsetzen. Gleichzeitig melden die Immobilienagenturen einen Rückgang der Nachfrage nach diesen Immobilien in Palma um bis zu 50 Prozent.
„Das Büro hat ausgedient. Es ist schwierig, sie zu vermitteln, weil die Nachfrage sinkt und der Eigentümer in diesem Moment eine Umnutzung in Erwägung zieht“, sagt José Miguel Artieda, Präsident der Balearischen Vereinigung der Immobilienmakler. „Ich rate den Vermietern, wenn sie ein Büro vermietet haben, den Preis zu senken, aber auf keinen Fall zu erhöhen“, warnt Artieda, der erklärt, dass „ein Büro von etwa 80 Quadratmetern für 600 Euro pro Monat vermietet wird. Man kümmert sich um die Mieter, denn es ist schwierig, Büros zu besetzen, es gibt eine Trendwende“.
Die Telearbeit, die Verlagerung auf die Straße und die Suche nach multidisziplinären Räumen haben das alte Netz von Büros, die über die ganze Stadt verstreut waren, aber besonders im Stadtzentrum vorherrschten, schwer beschädigt.
Diejenigen, die „Anwälte, Verwaltungen oder Immobilienmakler beherbergen, die aus Imagegründen und um sich mehr Aufmerksamkeit zu verschaffen, in ebenerdige Räume umgezogen sind“, so der Präsident der APIs, sind auf jeden Fall noch aktiv. Heutzutage ist eine leere Immobilie überhaupt nicht mehr rentabel, so dass sich die Umwandlung dieser leerstehenden Büros beschleunigt.
Die Büros, die sich etablieren, befinden sich „in Gewerbegebieten, es ist profitabler als ein Lokal oder ein Büro auf Straßenebene“, sagt Artieda. Allerdings ist es möglich, ein paar Edelsteine in „parallelen Gassen, wo es keine kommerziellen Aktivitäten, obwohl es wenig Produkt zu finden. Büros befinden sich in der Regel nicht in den oberen Etagen“.
Die Immobilienmakler bestätigen jedoch, dass diese Umnutzungen nicht unter das Wohnungsnotstandsdekret fallen, das in bestimmten Fällen die Umwandlung der Immobilie erlaubt, wenn sie innerhalb der begrenzten Preisspanne bleibt. Chechu Osinalde, Geschäftsführer von Gesmorent, warnte seinerseits, dass „die Nachfrage nach Büros um 50 bis 60 Prozent zurückgegangen ist. Es gibt zwar immer noch welche, aber nicht mehr so viele wie vor der Pandemie, obwohl es einen leichten Aufschwung gibt“.
Osinalde stimmt auch zu, dass die Zahl der Umwandlungen von Büros in Wohnungen zugenommen hat, „aufgrund der Knappheit an Büroflächen. Das ist billiger, denn der Quadratmeterpreis für Büroflächen liegt je nach Gebiet bei 2.000 Euro. Es ist jedoch unmöglich, eine Immobilie für weniger als 3.000 Euro pro Quadratmeter zu finden. Er schließt jedoch aus, dass es eine Lawine von Käufen von Geschäftsräumen und Büros gibt, um sie in Wohnungen umzuwandeln, „im Moment machen sie 20 Prozent der Käufe aus, die im Moment getätigt werden. Die Umwandlung kann nicht überall erfolgen, und es sind Genehmigungen erforderlich“, auch wenn es Leute gibt, die den Papierkram überspringen und direkt umwandeln.
Osinalde warnt, dass es sich nicht um einen Boom handelt, sondern dass Büros im Eixample keinen Sinn machen“. In der Tat wurden in den letzten von der Gerencia de Urbanisme erteilten Genehmigungen Umnutzungen von Büros in Wohnungen in Vierteln wie es Fortí, Bons Aires und Camp d’en Serralta festgestellt.
Aber auch in zentraleren Gegenden wie Sant Nicolau oder es Mercat herrscht kein Mangel daran. Schließlich ist eine Immobilie im Zentrum von Palma ein wertvoller Diamant, den sich viele zu Nutze machen. Die Aufwertung ist in der Tat unmittelbar.
„In Palma gibt es einen Mangel an Qualitätsbüros“, sagt Chechu Osinalde von Gesmorent, während José Miguel Artieda, Präsident der APIs, darauf hinweist, dass sich die Nachfrage in Richtung multidisziplinärer Büros verlagert hat, in denen es möglich ist, die Kosten zu teilen, und in denen es eine Reproduzierbarkeit des Geschäfts gibt“.
CB Richard Ellis bestätigt, dass „der Büropark in Palma in den letzten Jahren relativ stabil geblieben ist, mit einer Gesamtbürofläche in der Stadt von etwa 800.000 Quadratmetern“.
Im vergangenen Jahr wurde jedoch „ein leichter Rückgang von 1 Prozent festgestellt, der vor allem auf den Wegfall kleiner veralteter Büros in gemischten Gebäuden zurückzuführen ist“. Das kleine Büro, das sich in einer Immobilie befindet, in der es auch Wohneinheiten gibt, bleibt auf der Strecke. „Die Nachfrage nach ‚flexiblen‘ Räumen in Palma, die bisher weniger stark konsolidiert war als auf nationaler oder internationaler Ebene, wird durch die Zunahme der Telearbeit und die Suche nach größerer Arbeitsflexibilität begünstigt, was viele internationale Fachleute dazu veranlasst hat, sich auf Mallorca niederzulassen, da sie vom Klima angezogen werden“.
Bei den von CBRE genannten ‚flexiblen‘ Räumen handelt es sich um große Büros, die mit den neuesten technologischen Entwicklungen ausgestattet sind und sich an die Bedürfnisse der Kunden anpassen. Diese Unternehmen variieren die Anzahl ihrer Mitarbeiter je nach den Projekten, die sie in ihrem Portfolio haben, und benötigen daher Räume, die je nach Auftragslage erweitert oder verkleinert werden können.
„Auf Mallorca haben wir 27 ‚flexible‘ Räume identifiziert, die sich alle in Palma befinden. Der Rest der Flex-Spaces, die von lokalen Betreibern betrieben werden, hat eine Fläche von weniger als 300 Quadratmetern“. Der Vermietungsgrad liegt laut CB Richard Ellis bei rund 80 Prozent, mit einer durchschnittlichen Monatsmiete von 200 Euro pro Fläche, die bei Boutique-Flächen 400 Euro erreicht“.
Im Zentrum gibt es einen Mangel an großflächigen Büros, so dass sich das Interesse auf Gewerbegebiete wie Son Rossinyol oder Son Valentí richtet, die über hochwertige Gebäude und Parkplätze verfügen. Auch das Zentrum und die Avenidas sowie der Passeig Marítim sind gefragt. Schließlich sucht das kleine Büro nach einem zweiten Leben als Wohnung.
Quelle: Agenturen
