Wie kauft man ein Haus auf Mallorca? Möchten Sie Mallorca zu Ihrem zweiten Zuhause machen und eine Immobilie auf Mallorca kaufen? In diesem Beitrag erklären wir Ihnen, was Sie erwarten können, worauf Sie achten müssen und was zu tun ist, wenn Sie ein Haus auf Mallorca kaufen möchten.
Auszug aus dem Grundbuch (Registro de la propiedad)
Das wichtigste Dokument ist der Auszug aus dem Grundbuch, denn schließlich kaufen Sie das, was im Auszug aus dem Grundbuch eingetragen ist. Wenden Sie sich dazu an das Grundbuchamt, das für die Gemeinde zuständig ist, in der Sie das Haus kaufen möchten. Bevor Sie den Vertrag unterschreiben, lassen Sie sich einen aktuellen Auszug zeigen und überprüfen Sie folgende Punkte:
– Wer sind die Eigentümer und wie sind die Eigentumsverhältnisse?
– Die Immobilie stimmt mit dem überein, was im Register eingetragen ist. Hier können Sie nachlesen, wie viele Quadratmeter das Haus und das Grundstück haben und wer Ihre Nachbarn sind.
– Die Immobilie ist frei von Schulden und Verbindlichkeiten, so dass keine Hypothek oder Steuer zu zahlen ist. Falls dies der Fall ist, sollte dies vor dem Verkauf geklärt werden.
– Es sind keine Mietverträge eingetragen worden
– Eingetragenes Übertragungsrecht (servidumbre de paso)
Nachdem Sie den Kaufvertrag für die Immobilie beim Notar unterzeichnet haben, müssen Sie den Kaufvertrag im Register eintragen lassen, damit Sie als Eigentümer eingetragen werden. Die Eintragung dauert im Durchschnitt ein bis zwei Monate. Eine Kopie des Kaufvertrags wird in der Regel vom Notar direkt an das für Sie zuständige Register gesandt. In der Zwischenzeit wird vermerkt, dass diese Immobilie verkauft wurde, damit sie nicht weiterverkauft werden kann.
Grundbuchamt
Wichtig für Sie ist auch das Grundbuchamt, das Ihnen zusätzliche Informationen über die Immobilie gibt. Dabei ist zu beachten, dass die Angaben zu Grundstücksgrenzen und Quadratmetern oft nicht aktuell und vollständig sind. Es ist wichtig, dem Notar die richtigen Angaben zu machen, damit die Daten im Grundbuch und in der Registratur aktualisiert werden können. Auf der Grundlage der Katasterinformationen wird die Besteuerung Ihrer Immobilie von den spanischen Steuerbehörden vorgenommen. Dabei handelt es sich um die so genannte IBI (Impuesto de bienes inmuebles = Gemeindesteuer).
Suche nach legalem Eigentum
Was immer Sie kaufen, muss auch genehmigt oder zumindest im Grundbuch eingetragen sein. Damit sind wir bei der rechtlichen Situation der Immobilie. Es sollte geprüft werden, ob alle Genehmigungen oder Zulassungen für den aktuellen Zustand des Hauses vorliegen, d.h. für den Zustand, in dem sich die Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs befindet. Dies ist besonders wichtig, wenn Sie eine neue Immobilie kaufen oder wenn Sie direkt von einem Bauträger kaufen. Die Informationen erhalten Sie bei der zuständigen Gemeindeverwaltung. Besonders vorsichtig sollten Sie sein, wenn Sie sich für eine Immobilie in ländlichen Gebieten (suelo rústico) interessieren. Bei Immobilien, die zu Wohnzwecken genutzt werden, sollten hier die entsprechenden Genehmigungen durch das Rathaus und den Inselrat (Consell insular) geprüft werden, damit es später keine bösen Überraschungen gibt.
Neue Projekte und Neubauten
Auf Mallorca wird noch viel gebaut, auch von Bauträgern. Vielleicht interessieren Sie sich also für eine Immobilie auf der Insel, die noch nicht fertiggestellt ist oder noch gebaut wird, und Sie möchten direkt vom Bauträger kaufen. In diesem Fall sollten Sie darauf achten, dass der Bauträger Ihnen die gesetzlich vorgeschriebene Haftpflichtversicherung („seguro-decenal“) zur Verfügung stellt, die für Baumängel bis zu 10 Jahre nach der Bauabnahme durch den Architekten haftet. Diese Versicherungsunterlagen sollten Sie unbedingt zusammen mit den anderen Unterlagen erhalten.
Der Bauträger ist auch verpflichtet, Ihre Anzahlungen zu versichern, die Sie mit dem Baufortschritt leisten werden. Diese Versicherung muss ausdrücklich nur für Ihr Grundstück abgeschlossen werden und darf nicht den gesamten Komplex betreffen. Wenn Sie je nach Baufortschritt weitere Anzahlungen leisten, sollte dafür ein separates Konto eingerichtet werden. Nachdem das Haus gebaut und fertiggestellt ist, muss die Bauabnahme (final de obra) vom verantwortlichen Architekten unterzeichnet werden. Dann muss das Haus beim Notar eingetragen werden (declaración de obra nueva), bevor der Verkauf und die Übergabe stattfinden. Nach der Übergabe wird das Haus im Grundbuchamt eingetragen.
Spanisches Küstenrecht
Wohnen am Meer: Das ist der Traum eines jeden Hausbesitzers. Wenn Sie eine Immobilie an der Küste kaufen möchten, sollten Sie ausschließen, dass Ihr Haus vom spanischen Küstengesetz betroffen ist, das 1988 verabschiedet wurde. Das Gesetz legt einen so genannten öffentlichen Küstenbereich fest, der 10 Meter vom Meer entfernt ist. Das Haus sollte nicht innerhalb dieser 10-Meter-Grenze liegen.
Immobiliengemeinschaften
Interessieren Sie sich für eine Immobilie, z.B. in einem Mehrfamilienhaus? Dies ist ein Sonderfall, für den es bestimmte rechtliche Anforderungen gibt. Es ist wichtig, dass Sie sich vor dem Kauf über die „Gesetze“ der Eigentümergemeinschaft, die Satzung, informieren. Darin steht zum Beispiel, welche Regeln Sie einhalten müssen (Zeiten für die Nutzung des Pools, Vermietung an Dritte, Verhaltensregeln im Garten usw.)
Grundstück und Steuern
Vor dem Kaufvertrag beim Notar wird in der Regel der so genannte Kaufoptionsvertrag abgeschlossen, der von einem Rechtsanwalt aufgesetzt wird. Es handelt sich dabei um einen privatschriftlichen Vertrag, bei dem eine Anzahlung von 10 Prozent des Kaufpreises zu leisten ist.
Verkäufer und Käufer einigen sich dann, wenn die notarielle Urkunde unterschrieben ist, meist innerhalb von 2 bis 3 Monaten. Dann wird zunächst der volle Kaufpreis für die Immobilie gezahlt, die Ihnen dann „übergeben“ wird.
Nach dem Kauf des Hauses muss die Grundsteuer gezahlt werden. Es gibt einen Unterschied zwischen einem Erstkauf (Neubau) und einer bestehenden Immobilie, die bereits einen oder mehrere Eigentümer hatte. Bei einem Neubau wird die Mehrwertsteuer (IVA: impuesto sobre el valor añadido) von 10 % gleichzeitig mit dem Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt. Hinzu kommt die Stempelsteuer (impuestos sobre actos juridicos documentados) in Höhe von 1,2 % des Verkaufspreises. Diese wird ebenfalls vom Käufer gezahlt.
Bei einer gebrauchten Immobilie wird eine Übertragungssteuer (ITP: Impuesto sobre transmissions patrimoniales) fällig, die derzeit zwischen 8 und 13 Prozent liegt.
8% bis zu 400.000 €
9% zwischen 400.000,01 € und 600.000 €
12% zwischen 1.000.000,01 € und 2.000.000 €
13% über 2.000.000 €
Die Grunderwerbsteuer muss innerhalb von 30 Tagen nach dem Kauf an die Steuerbehörden gezahlt werden.
Rechtsanwalt
Lassen Sie sich von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt beraten. Der Anwalt schützt nur Ihre persönlichen Interessen und ist weder an einem schnellen Vertragsabschluss interessiert noch hat er zwischen den beiden Parteien (Käufer und Verkäufer) zu vermitteln. Die Aufgabe des Anwalts ist es, alle notwendigen Dokumente zu prüfen und mögliche Fallstricke zu vermeiden, bevor Sie Ihr Haus auf Mallorca kaufen.
